Перед приобретением объекта недвижимости по запросу потенциального инвестора провели анализ потенциала капитализации объекта недвижимости.
Принадлежащий заказчику земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗиЗ), относился к природно-рекреационной зоне и предусматривал крайне ограниченные способы коммерческого использования, включая ограничения по этажности застройки. Использование участка в рекреационных целях - лыжная база и каток - не обеспечивало максимальной устойчивой капитализации недвижимости. При этом смена территориальной зоны в силу общественной значимости территории была невозможна.
В 2012 г. НПО «РТС» приобрело в собственность часть территории бывшего Челябинского танкового института для размещения административной и производственной базы.
Последующие 6 лет большая часть института оставалась нераспроданной, территория простаивала, а в то же время НПО РТС без ограничений активно развивало недвижимость на своем земельном участке.
Сложность поиска Идеи развития производственной базы компании «Челябгорсвет» выявилась в ходе оценки градостроительного контекста местоположения объекта недвижимости.
Существующая застройка квартала размещения объекта недвижимости во многом определяется ярко выраженным характером ограничивающих по его периметру улиц: ул. Сони Кривой - является продолжением административно- деловой части города; ул. Лесопарковая - обладает высоким рекреационным потенциалом.
Ул. Худякова - коридор трудовой миграции, в направлении земельного участка, представлена объектами торговой и офисной недвижимости; ул. Энтузиастов, которая ранее выполняла вспомогательную роль для города, застроена значительным числом коммунально-складских объектов.
Сняли правовые ограничения для получения максимального устойчивого дохода, подобрали арендатора, согласовали между сторонами условия аренды и сдали объект недвижимости в аренду.
В ходе консалтинга решалась задача оценки соответствия имеющихся в распоряжении заказчика земельных участков требованиям, предъявляемым для эффективного размещения тепличного хозяйства с досвечиванием. Оценивалась стоимость электрической энергии и газа в сравнении с другими регионами РФ.
В ходе консалтинга решалась задача по определению причин недостаточных относительно плановых темпов продаж жилого комплекса и разработка рекомендаций по их устранению.
Посредством классификации присутствующих на момент продажи на рынке объектов жилой недвижимости были установлены конкурирующие дома, определены темпы поглощения в установленном классе и объективная доля рынка/темпы продаж застройщика.
Оценен уровень конкурентоспособности ЖК «Дом на Энтузиастов» в текущем конкурентном поле с учетом уровня цены и потребительской ценности.
В 2012 г., НПО РТС приобрело в собственность часть территории бывшего Челябинского танкового института для размещения административной и производственной базы.
Последующие 6 лет большая часть института оставалась нераспроданной, территория простаивала, а в то же время НПО РТС без ограничений активно развивало недвижимость на своем земельном участке.
В рамках программы по модернизации оборонно-производственного комплекса (ОПК) до 2022 г. совместно с институтом Моспроект-5 разработали архитектурно-градостроительные решения по редевелопменту территории завода "Салют" концерна Моринформсистемы-Агат, г. Москва.
Предложили строительство медицинского офисного центра (medical office building), собрав воедино монопрофильные медицинские клиники, поликлиническое звено первичного обращения, лаборатории и специальные сервисы (утилизация медицинских отходов, стерилизация медицинских инструментов и оборудования) в одном месте, дооснастив их операционными блоками и стационаром. В составе объекта предложили разместить первый в Челябинске коммерческий родильный дом федеральной сети "Мать и дитя".
Предложили строительство общественного центра (community center).
Главная его задача - стать центром досуга и времяпрепровождения для жителей микрорайона, выступить катализатором развития территории, предоставить жителям все необходимые товары и услуги в пешей доступности без необходимости выезда в город.Возвратность инвестиций при низкой плотности населения обеспечивается длительностью пребывания посетителей за счёт многообразия сценариев посещения.
Провели зонирование территории, определили размеры и оптимальное размещение разукрупнённых земельных участков для их последующей продажи по максимальной стоимости.
В 2016 г. подготовили к продаже и успешно реализовали земельный участок по ул. Рождественского федеральной сети строительных гипермаркетов "Сатурн".
Без остановки деятельности ТРК выполнили ограждающую конструкцию подземного этажа в виде монолитной бесшовной подпорной стенки из бетона с высокой водонепроницаемостью высотой более 6 м.
На втором этаже стояла задача разместить продуктовый гипермаркет, основным требованием которого был максимально возможный шаг колонн. Предложили и выполнили монтаж большепролетных (28 м) ферм покрытия, собранных на высокопрочных болтах.
2008 - комплекс нацелен только на продажу товаров и услуг.
2012 - расширение функционала комплекса как места для проведения досуга.
Однако, в 2018 г. Министерство обороны РФ провело аукцион на право приобретения оставшейся части и уже в 2019 г. на всей территории бывшего института стартовала массовая застройка жилой недвижимости.
Динамичные преобразования еще вчера заброшенной территории в большой жилой микрорайон заставили НПО РТС озадачиться вопросом возможной роли своей недвижимости в активно изменяющемся градостроительном контексте.
В ходе разделения инвестиционно емкого проекта многофункционального комплекса ЕХЕ на монофункциональные части, была выполнена работа по определению наилучшего вида использования части земельного участка, расположенного на пер. ул. Труда и проезду к Челябинскому зоопарку. С учетом всех значимых факторов, наибольшую ценность выделенный земельный участок представлял для предприятий общепита, работающих в т.ч. на автомобильном транзите.
Производился выбор наиболее эффективной схемы подключения к электрическим и газовым сетям, доступность и характер источников водоснабжения, доступность, емкость и географические границы рынка трудовых ресурсов, емкость рынка сбыта в эффективных логических границах, транспортная доступность и удобство подъездных путей, характер возможных физических или градостроительных ограничений в развитии земельного участка, расположение относительно региональных, национальных и международных транспортных коридоров и т.д.
Однако, в 2018 г. Министерство обороны РФ провело аукцион на право приобретения оставшейся части и уже в 2019 г. на всей территории бывшего института стартовала массовая застройка жилой недвижимости.
Динамичные преобразования еще вчера заброшенной территории в большой жилой микрорайон заставили НПО РТС озадачиться вопросом возможной роли своей недвижимости в активно изменяющемся градостроительном контексте.
Расчет количественных характеристик объектов коммерческой недвижимости проводился с учетом расчета покупательской способности резидентов проекта, структуры их расходов и конкурентного окружения на основе Huff model.
Качественных характеристик – на основе существующих на рынке форматов арендаторов для различных категорий товаров и услуг.
В результате проведенного анализа предложили в качестве основы будущего проекта разместить на земельном участке современный городской транспортно-пересадочный узел (ТПУ). ТПУ - узловой элемент планировочной структуры города/агломерации транспортно-общественного назначения, в котором осуществляется пересадка пассажиров между различными видами городского пассажирского и внешнего транспорта или между различными линиями одного вида транспорта, а также попутное обслуживание пассажиров объектами социальной инфраструктуры.
Предложили изменение формата предприятия на инновационный промышленный технопарк.
Основной проблемой объекта недвижимости была вытянутая линейная форма при значительной глубине помещения (более 20 м) с расположением вдоль улицы без пешеходного траффика, перпендикулярно основной магистрали.
Предложена реализация формата community center (общественный центр), совмещающего торговлю товарами повседневного спроса и центры проведения досуга/оказания услуг.
Разработали архитектурно-градостроительную концепцию объекта с учётом пожелания заказчика выполнить основную несущую и ограждающую конструкцию в виде арочного тентового ангара. Объект должен быть недорогим, но архитектурно выразительным и многофункциональным, максимально раскрывать потенциал арочной формы.
Предложили реализовать формат strip mall с позиционированием "экпресс-маркет", направленный на совершение быстрых и удобных покупок для водителей, совершающих движение по ул. Братьев Кашириных и ул. Каслинская. Основной принцип организации пространства – drive thru - виды услуг, которые позволяют клиентам приобретать товары, не покидая свои автомобили, или делать это с максимальным удобством.
При разработке архитектурно-градостроительного решения предложили организацию драйва внтури здания, сформировав таким образом 2 первых линии у объекта недвижимости.
Предложили размещение формата индустриально-логистического парка. Проект получил название Hyperlink.
В ходе работы объединили дополнительные земельные участки на первой линии обхода г. Челябинск, сформировав объект недвижимости общей площадью 132,8 Га, ограниченный обходом города, федеральной трассой М5 и участком железной дороги Еманжелинск-Южноуральск, соединяющим южную ветку Траннсиба и железную дорогу в Казахстан/Китай.
Идея, лежащая на поверхности и предложенная владельцем - гостиница. Но инвестора не устраивала слишком низкая доходность отрасли.
Предложили использовать профилакторий в качестве медицинского офисного центра (medical office building), собрав воедино монопрофильные медицинские клиники, поликлиническое звено первичного обращения, лаборатории и специальные сервисы (утилизация медицинских отходов, стерилизация медицинских инструментов и оборудования) в одном месте, добавив операционные блоки и стационар.
В основе лежало повышение капитализации бизнес-центра через развитие прилегающей территории путем строительства на смежных земельных участках объектов недвижимости, формирующих значимый синергетический эффект с действующим форматом: промышленных технопарков, производственно-складских комплексов или бизнес-парков.
Для снижения стоимости и увеличения темпов производства работ применили в качестве несущих конструкций сборный каркас серии 1.020 со связевыми железобетонными плитами и настилом из круглопустотных плит полусухого вибропрессования.
Добавили многозальный кинотеатр и зону фудкорта. Для их размещения приняли решение о строительстве II очереди без остановки деятельности ТРК.
Один из земельных участков на момент начала работ над проектом находился в охранной зоне объектов культурного наследия федерального и регионального значения — строительство на его территории любых зданий или сооружений было запрещено. Ситуацию усугубляло то, что на одном из участков и вблизи него находились выявленные объекты культурного наследия (ОКН) с защитными зонами в 100 метров, в зону влияния которых попадали оба объекта недвижимости. Строительство в границах защитных зон запрещено.
Оба земельных участка обладают наивысшей степенью градостроительной значимости, поскольку их застройка завершает реализацию главных архитектурных ансамблей городского центра.
Разработали концепцию строительства многофункционального комплекса (МФК) - гибридная эволюционная форма коммерческой недвижимости — синтез жилой, торговой, рекреационной (развлекательной) и офисной функций, обеспечивающая максимальную устойчивую капитализацию на неблагоприятном рынке для инвестора и предельную полезность для потребителя. Проект получил название ЕХЕ от англ. excellence - совершенство.
В ходе анализа объекта недвижимости выяснилось отсутствие установленного правового зонирования на часть земельного участка. Для решения этой проблемы мы разработали проект установления правового зонирования и согласовали его в Собрании депутатов г. Челябинска, получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с высокими предельными показателями застройки и весь комплект исходно-разрешительной документации. Отдельного внимания заслуживает получение 3 МВт электрической мощности для реализации проекта.
К таким форматам в т.ч. относится фастфуд с драйвом большой тройки – Макдональдс, Бургер Кинг и KFC. В результате переговоров был сделан выбор по размещению на выделенном земельном участке современного ресторана сети Макдональдс с драйвом и летним рестораном. Сформирован земельный участок, получен ГПЗУ, ТУ, согласована схема ОДД. Срок реализации проекта – 2021 г.
Был предложен исчерпывающий перечень необходимых категорий товаров и услуг, необходимых для устойчивого развития микрорайона, сгруппированный в существующие рыночные форматы.
ТПУ является лучшим генератором трафика, вокруг которого наиболее эффективно размещаются объекты коммерческой недвижимости, обеспечивающих возвратность инвестиций от вложений в ТПУ.
Предусматривались якорные арендаторы: продуктовый супермаркет "Перекресток" (FMCG), зона фуд-корта (реализован компанией Altdevelop в формате гастромаркета), фитнес-центр, ресторан сети McDonalds с МакАвто, АЗС.
Провели демонтажные работы, разработали схему генерального плана и эскизный проект, однако проект был на продолжительное время заморожен по инициативе заказчика и позже реализован без нашего участия.
Формат объекта - районный торговый центр (neighborhood center), где местные жители могут приобрести товары на каждый день.
В коллаборации с брендинговым агентством I‘am разработали название для ТЦ - "Ёлки". GBA - 7500 м2.
Совместно с КБ "Строительные технологии" и архитекторами Кириллом Банновым и Владимиром Болотовым разработали архитектурно-градостроительные решения и проектную документацию, прошли экспертизу, получили разрешение на строительство и, в качестве генподрядчика, осуществили строительство объекта.
Совместили драйв зоны фастфуда с портальным автомоечным комплексом увеличив удобство, для автомобилистов, получили синергетический эффект. Обеспечили второй этаж здания дебаркадером и разворотной площадкой сделав максимально, приспособленным для размещения современного формата магазин-склад.
В качестве брокера Проекта в настоящее время производится работа по сдаче части объекта в аренду международной сети ресторанов быстрого питания McDonalds.
Разработали генеральный план Полетаевского сельского поселения Сосновского р-на Челябинской области, в котором обосновали смену категории землепользования с сельскохозяйственной на промышленную.
В настоящее время ведется работа по привлечению первых резидентов проекта на льготных условиях землепользования.
Успешно провели предброкеридж разработанной концепции, сформировали финансовую модель бизнеса.
В 2016 г. заказчик принял решение продать объект. В настоящее время новый владелец объекта недвижимости без нашего участия проводит реконструкцию места под гостиницу Ibis styles 3*+.
На Инвестиционном Совете при Губернаторе Челябинской области было принято решение о предоставлении в аренду на льготных условиях смежного с БЦ "Гринплекс" земельного участка для реализации крупного инвестиционного проекта - строительства промышленного технопарка компании НПО РТС.
Девелопером проекта НПО РТС также выступает наша компания.
Предложили девелопмент участка земли, предназначенного для строительства II очереди клубного посёлка «Холмс». В рамках первой очереди к 2016-17 гг. застройщик возвёл и реализовал несколько десятков домов и вилл в сегменте премиальной индивидуальной жилой недвижимости на территории пос. Западный Сосновского р-на Челябинской обл. Спрос на подобное жильё упал, а конкуренция возросла, поэтому несколько домов остались нереализованными.
Из-за расположения участков в зоне регулирования застройки объектов историко-культурного наследия «выдавливание» этажей вверх (небоскреб) невозможно - резерв вертикальной интеграции строго ограничен. Участки расположены друг напротив друга, поэтому нельзя было допустить конкуренции между ними, а в идеале было создать гармоничную интеграцию. При этом требуется сохранить позиционирование каждого объекта и функции, а не размыть их.
Отдельной задачей была функциональная и архитектурная интеграция объекта культурного наследия со 100-летней историей, доходного дома купца Батракова в состав МФК.
Предложенное решение — горизонтальная интеграция будущих объектов недвижимости. Ул. Воровского, размежевывающая земельные участки не должна при этом становиться барьером, должна быть обеспечена ее максимальная проницаемость. Формат — многофункциональный комплекс (МФК) горизонтальной интеграции в состав которого вошли: гостиница международной сети категории 3*, бизнес-центр для компаний на раннем этапе жизненного цикла (lowcoster), фитнесс-центр с мокрой зоной, коворкинг, конференц-залы, зона общепита и торговли в формате street retail, кино-концертный зал, галерея современного искусства, бизнес центр для компаний-интервентов (business embassy).
Однако, ввиду значительной инвестиционной емкости проекта из-за необходимости его строительства разом реализовать его в таком виде не удалось.
Мы раздробили проект на независимые фрагменты, постаравшись не потерять идею синергии функций. В процессе разделения сформировали отдельный земельный участок для продажи международной сети McDonalds с расчетом на повышение привлекательности будущего объекта недвижимости. Продажа части земельного участка позволила обеспечить застройщика собственным капиталом для получения проектного финансирования на поэтапную реализацию проекта.
В настоящее время разрабатывается проектная документация на 1 очередь МФК ЕХЕ. В мае 2020 г. ожидается получение разрешения на строительство и начало производства строительно-
монтажных работ. Плановый срок ввода в эксплуатацию 1 очереди - конец 2020 г.